Meneropong masa depan industri gedung perkantoran

Bagaimana Industri gedung perkantoran harus berevolusi agar dapat bertahan setelah Pandemi COVID-19?


1
1 point

Kondisi industri gedung perkantoran di Jakarta sebelum pandemi COVID-19

Seiring dengan berkembangnya perekonomian Indonesia, sektor pendukung ekonomi juga mengalami pertumbuhan yang pesat, tidak terkecuali industri gedung perkantoran. Selama dua dekade terakhir, industri gedung perkantoran di Jakarta mengalami perkembangan yang sangat signifikan. Dari seluruh gedung perkantoran yang ada, sekitar 60% berlokasi di kawasan Central Business District (CBD) atau yang sering disebut dengan Area Segitiga Emas yaitu Sudirman-Thamrin, Rasuna Said dan Gatot Subroto. 

(Ilustrasi gedung perkantoran, sumber Yogas Design – Pixabay)

Secara umum, gedung perkantoran dapat diklasifikasikan berdasarkan kelas berikut:

Pada tahun 2019, industri gedung perkantoran mulai mengalami tekanan yang sebagian besar disebabkan adanya ketidakseimbangan antara persediaan dan permintaan. Jumlah persediaan atau suplai gedung perkantoran bertambah lebih cepat dibandingkan dengan jumlah permintaan, dimana pada tahun 2019 sendiri terdapat tujuh gedung baru yang menjadi tambahan pasokan ruang kantoran di Jakarta. Hal ini mengakibatkan penurunan tingkat okupansi ruang perkantoran. Seperti dikutip dari Colliers International Indonesia, tingkat okupansi perkantoran di Jakarta pada tahun 2019 berada di 75%, sedikit tertekan dibandingkan tahun 2018 yaitu sebesar 77%. Kondisi ini cukup kontras dengan periode sebelumnya dimana tingkat okupansi gedung perkantoran mencapai persentase 80% – 90%.

Tabel perbandingan antara tingkat penyerapan dan penyelesaian konstruksi gedung perkantoran dari 2010 – 2019:

(Sumber: Cushman & Wakefield)

Pada tabel terlihat tingkat penyelesaian konstruksi mengalami peningkatan dari tahun ke tahun. Pada tahun 2010 penyelesaian konstruksi gedung perkantoran mencapai 2,4 juta m2 dan menanjak menjadi hampir menembus 4,5 juta m2 pada 2019. Namun sayangnya, peningkatan ini tidak diimbangi dengan tingkat penyerapan gedung perkantoran. Tingkat penyerapan mencapai puncaknya pada tahun 2013 pada level 200.000 m2, kemudian berfluktuatif dan cenderung melemah pada tahun 2014 hingga 2018, namun perlahan kembali pulih pada tahun 2019 di angka 200.000 m2. Hal ini menyebabkan kondisi over-suplai pada gedung perkantoran, yang menyebabkan tingkat hunian dan tarif sewa tertekan.

Tabel tingkat penyerapan gedung dan rata-rata tarif sewa gedung perkantoran dari 2010 – 2019:

(Sumber: Cushman & Wakefield)

Tarif sewa rata-rata bergerak sejalan dengan tingkat penyerapan gedung perkantoran. Pada 2010 – 2013 dimana tingkat penyerapan gedung perkantoran tumbuh, tarif sewa rata-rata gedung perkantoran juga mengalami peningkatan yang cukup pesat dari Rp 65.000/m2 pada 2010 menjadi Rp 100.000/m2 pada 2013, dan terus meningkat hingga mencapai Rp 140.000/m2 pada 2015. Lalu pada periode 2016 – 2018 seiring dengan pelemahan tingkat penyerapan, tarif sewa rata-rata juga mengalami stagnansi dan sedikit melemah. Baru ketika tingkat penyerapan mulai pulih pada 2019, tarif sewa rata-rata pun ikut meningkat.

Kondisi industri gedung perkantoran selama pandemi COVID-19

Infografik Sektor yang Buka Saat PSBB Jakarta

(Sumber: Tirto.id)

Pandemi COVID-19 di tahun 2020 berdampak signifikan pada industri gedung perkantoran di Indonesia, terutama dari segi permintaan. Hal ini dikarenakan penerapan peraturan Pembatasan Sosial Berskala Besar (“PSBB”) di awal pandemi yang hanya mengijinkan perusahaan dari industri tertentu untuk tetap membuka kantornya, meskipun harus menerapkan social distancing yang ketat dengan membatasi jumlah karyawan yang bekerja di kantor. 

Sementara industri lain yang tidak termasuk dalam industri yang diijinkan, diharuskan untuk menutup kantor dan menerapkan “work from home” untuk karyawan. 

Namun seiring berjalan waktu dan penerapan PSBB transisi hingga PPKM mikro, perusahaan telah diperbolehkan untuk beroperasi dengan kapasitas maksimum 50%. 

(Sumber:https://finance.detik.com/berita-ekonomi-bisnis/d-5392233/aturan-khusus-mal-kantor-selama-ppkm-mikro-23-februari-8-maret)

Dengan adanya beberapa pembatasan yang diterapkan, secara tidak langsung menyebabkan menurunnya aktivitas sewa-menyewa sehubungan tertundanya lease agreement atau mundurnya calon penyewa baru. Banyak calon penyewa mempertimbangkan kembali rencana sewanya dikarenakan ketidakpastian situasi ekonomi.

Tabel berikut menunjukkan tingkat okupansi, permintaan dan suplai gedung perkantoran baru dari 2010 – 2020:

(Sumber: Jones Lang Lasalle Indonesia)

Tingkat permintaan gedung perkantoran pada tahun 2010 – 2013 melebihi tingkat suplai gedung baru perkantoran. Lalu pada 2015 – 2019, terjadi fluktuasi permintaan yang cenderung melemah dari periode sebelumnya, namun dari segi suplai terus meningkat. 

Pandemi COVID-19 semakin memperparah situasi, terlihat dari penurunan tingkat permintaan gedung perkantoran yang cukup signifikan dari sebesar 210.000 m2 pada 2019 menjadi hanya sekitar 75.000 m2 pada 2020. Hal ini juga diperburuk dengan bertambahnya gedung perkantoran baru sehingga mengakibatkan peningkatan suplai sebesar 300.000 m2. 

Akibat tingkat permintaan tidak dapat mengimbangi tingkat suplai, maka dapat dilihat tingkat okupansi gedung perkantoran pun mengalami penurunan dari tahun ke tahun, dimulai dari 95% pada 2014 menjadi dibawah 70% pada tahun 2020.

(Ilustrasi gedung perkantoran kosong, sumber gambar Pexels – Pixabay)

Tabel tarif sewa rata-rata untuk gedung Grade A selama tahun 2010 – 2020:

(Sumber: Jones Lang Lasalle Indonesia)

Fluktuasi tarif sewa juga mempengaruhi gedung yang berada dalam klasifikasi grade A. Dimana tarif sewa gedung grade A mengalami pertumbuhan signifikan selama 2010 – 2015, namun sejak 2016 – 2020 cenderung stagnan dan mengalami penurunan. Sama seperti tarif gedung perkantoran pada umumnya, hal ini disebabkan oleh tingkat pertumbuhan suplai yang melebihi tingkat permintaan sehingga menyebabkan kondisi over-suplai.

Secara singkat, berikut adalah faktor tantangan bagi industri gedung perkantoran di masa pandemi COVID-19:

Faktor

Uraian

Makro ekonomi

Sentimen negatif di sebagian besar industri, menyusul melemahnya ekonomi dalam negeri maupun ekonomi global, mengakibatkan calon tenant mengambil sikap “wait and see”.

Efisiensi

Program efisiensi yang banyak dilakukan melalui pengurangan area sewa ruang perkantoran karena penerapan work from home

Sosial

Aktivitas sewa menyewa yang terbatas dikarenakan penerapan PSBB sehingga menyebabkan perlambatan penyerapan.

Suplai

Beberapa konstruksi dan peluncuran gedung perkantoran baru yang mempengaruhi permintaan terhadap gedung perkantoran yang sudah ada.

Teknologi

Pergeseran teknologi yang mendorong penerapan remote working sehingga menciptakan kompetisi dari co-working space dengan platform sewa ruang perkantoran yang lebih fleksibel.

Proyeksi industri gedung perkantoran di new normal

Dengan prospek pertumbuhan ekonomi Indonesia sekitar 5% pada tahun 2021, permintaan untuk gedung perkantoran diharapkan akan mulai muncul pada kuartal kedua 2021 seiring dengan aktivitas dan kinerja bisnis yang mulai kembali normal terutama setelah dimulainya program distribusi vaksin COVID-19. Akan tetapi pasar sewa gedung perkantoran akan tetap berada di bawah tekanan karena selesainya beberapa proyek perkantoran baru yang besar dan menyebabkan kondisi over-suplai yang cukup serius. 

Selain kondisi kelebihan suplai, tantangan besar bagi industri perkantoran setelah pandemi adalah metode remote working yang sudah menjadi new normal saat ini. 

Remote working

Remote working dapat diartikan secara sederhana bahwa karyawan bekerja dari jarak jauh (bukan dari kantor). Saat ini, banyak perusahaan tengah mengevaluasi untuk terus menerapkan kebijakan work from home bagi karyawan untuk kedepannya. Salah satu hal yang mendukung keputusan ini adalah dikarenakan investasi teknologi yang sudah cukup besar dikeluarkan di awal pandemi untuk mendukung program remote working. Dengan berlangsungnya inisiatif work from home ini selama kurang lebih setahun, para karyawan tersebut telah beradaptasi dengan baik untuk tetap bekerja dengan produktif.

Keputusan ini terutama menyasar bagian atau karyawan back-office dan karyawan yang tidak perlu bertemu secara langsung dengan pelanggan, sehingga dapat mengerjakan pekerjaannya secara remote dari rumah masing-masing. Dengan begitu perusahaan dapat mengurangi kapasitas ruangan dan menghemat biaya sewa. Kebiasaan baru ini secara otomatis akan mengurangi permintaan ruang-ruang perkantoran baru.

(Sumber: Jakarta Property Institute)

Menurut survei yang dilakukan Jakarta Property Institute, dari sekitar 408 responden, 55,6% responden memilih kombinasi work from office dan work from home usai pandemi COVID-19 berakhir. Bahkan sekitar 28,9% responden memilih untuk sepenuhnya work from home. Hanya sekitar 8,6% responden saja yang ingin tetap bekerja dari kantor.

Responden menilai bahwa bekerja dari rumah sama efektifnya dengan bekerja dari kantor, dan dapat menghemat waktu yang dihabiskan di jalan. 

Selain bekerja dari rumah, karyawan dapat bekerja melalui co-working space. Model bisnis co-working space ini merupakan salah satu faktor yang turut berpengaruh terhadap penurunan tingkat okupansi industri gedung perkantoran, dimana pergeseran demografi dan teknologi yang mendorong penerapan remote working menjadikan co-working space sebagai kompetitor yang terlihat lebih menarik bagi perusahaan karena menyediakan platform sewa ruang perkantoran yang lebih menarik dan agile.

Namun berikut adalah kesulitan-kesulitan yang dihadapi banyak pekerja dalam penerapan remote working:

  • Kesulitan mengerti budaya perusahaan karena kurangnya interaksi sehingga menyebabkan karyawan kesulitan mengerti nilai-nilai perusahaan.
  • Remote working juga terkadang menyebabkan karyawan tidak memiliki waktu untuk diri sendiri, karena mendorong karyawan untuk bekerja di luar jam kerja sekalipun. Hal ini tentunya dapat menurunkan tingkat kepuasan karyawan karena sulit untuk mendapatkan work-life balance.
  • Pembelajaran informal dan mentoring dari atasan menjadi tantangan tersendiri sehingga karyawan juga kesulitan untuk belajar hal baru

Remote working dapat menjadi pedang bermata dua bagi karyawan. Sisi positifnya, karyawan mampu untuk fokus lebih baik saat jauh dari tempat kerja yang sibuk dan lebih mudah bekerja di lingkungan yang kurang rentan terhadap gangguan. Ini menunjukkan bahwa untuk mencapai remote working yang sukses, karyawan membutuhkan ruangan yang bebas gangguan di rumah atau lingkungan produktif di co-working space. Sedangkan kelemahannya adalah berkurangnya komunikasi dan jauh dari organisasi dapat menyebabkan berkurangnya inovasi dan produktivitas karyawan.

Marketing: Developing Relationship - Product Life Cycle

Menurut Ferrell, Hirt dan Ferrell (2020),  produk atau jasa memiliki siklus hidup seperti manusia, produk atau jasa lahir, bertumbuh, dewasa (atau jenuh) dan kemudian menurun atau mati, atau dapat dibagi menjadi 4 bagian sebagai berikut:

Suatu produk atau jasa harus dikembangkan terus menerus melalui inovasi atau desain ulang agar tidak menurun dan mati. Identifikasi positioning dari product life cycle pada perkantoran konvensional dan co-working space dapat dilihat pada ilustrasi berikut:

Jenis

Fase produk

Penjelasan

Perkantoran konvensional

Decline 

Perkantoran konvensional sudah dianggap komoditas dan tidak memiliki differentiation yang unik. Suplai yang terus bertambah namun tidak diimbangi dengan tingkat permintaan, perkantoran konvensional sudah dalam fase decline apabila tidak melakukan invovasi.

Co-working space

Growth

Namun sebaliknya co-working space masuk dalam fase growth karena memiliki keunikan dan inovasi yang tidak ditawarkan oleh perkantoran konvensional.

Teknik pemasaran berbasis pelanggan (Customer-driven Marketing)

Selama 70 tahun terakhir, industri perkantoran tergolong stabil tanpa ada perubahan yang berarti. Namun dalam 1 tahun terakhir, tempat kerja mengalami perubahan signifikan dikarenakan pandemi. Banyak strategi jangka pendek yang diterapkan sektor gedung perkantoran:

  • Mempertahankan harga pada tingkat yang sama dengan tahun lalu atau menyesuaikan harga sewa yang lebih terjangkau dan dapat dinegosiasikan 
  • Melakukan penyesuaian termin pembayaran dan masa sewa
  • Membatasi jam operasional gedung kantor
  • Memberikan perhatian ekstra terhadap kebersihan gedung

Namun pemilik gedung perkantoran harus memikirkan strategi marketing jangka panjang yang harus diterapkan agar dapat berevolusi cepat untuk dapat bertahan di masa mendatang.

Menurut Ferrell, Hirt dan Ferrell (2020), pengertian strategi marketing adalah perencanaan tindakan untuk mengembangkan, menentukan harga, distribusi dan promosi produk yang memenuhi kebutuhan pelanggan tertentu. Lebih lanjut, suatu marketing mix terdiri atas produk, harga, distribusi dan promosi. Perusahaan diharuskan mengendalikan aktivitas-aktivitas ini agar dapat mencapai suatu tujuan pemasaran yang efektif.

Berevolusi dari konsep konvensional menjadi bisnis model co-working space

Bisnis model co-working space semakin menjamur seiring berjalannya waktu, karena dianggap mampu meningkatkan produktivitas, kreatifitas dan inovasi para karyawan dibandingkan dengan bekerja di ruang kantor konvensional. Hal ini dikarenakan co-working space biasanya dipenuhi berbagai kalangan dengan latar belakang berbeda sehingga dapat meningkatkan networking dan kreativitas bagi karyawannya.

Berikut adalah faktor yang membuat co-working space lebih menarik dibandingkan ruang kantor konvensional:

Berdasarkan Ferrell, Hirt dan Ferrell - 2020, target market dapat dibagi menjadi dua jenis yaitu:

Target Market

Definisi

Business-to-business (B2B)

Adalah suatu situasi di mana suatu bisnis melakukan transaksi komersial dengan bisnis lainnya. Ini biasanya terjadi ketika sebuah perusahaan mencari bahan untuk proses produksinya untuk output dari sebuah perusahaan lain.

Business-to-consumer (B2C)

Adalah menjual suatu produk atau jasa langsung ke pelanggan atau konsumen, tanpa perantara.

Dilihat dari konsep bisnis modelnya, co-working space merangkul kedua jenis target market yaitu dapat merangkul pasar B2B maupun B2C. Hal ini tampak berbeda dengan konsep ruang kantor konvensional yang hanya dapat menjangkau B2B dan sulit untuk menjangkau B2C. Target market dari co-working space dapat dari berbagai jenis usia dan latar belakang, namun sebagian didominasi oleh pekerja muda, sehingga pengelola co-working space harus dapat menerapkan strategi marketing yang efektif untuk menjaring pelanggannya.

Strategi target marketing yang sesuai untuk ruang kantor konvensional adalah strategi marketing tunggal. Menurut Ferrell, Hirt dan Ferrell – 2020, dengan pendekatan ini, perusahaan mengembangkan strategi marketing tunggal untuk satu jenis segmen pasar. Sedangkan strategi target marketing yang cocok untuk co-working space adalah pendekatan multisegmen dimana upaya marketing ditujukan untuk dua atau lebih segmen pasar dengan masing-masing strategi marketing.

Selain itu, lingkungan kerja yang ditawarkan co-working space juga lebih menarik dan fresh dibandingkan ruang kantor konvensional. Hal ini untuk membuat agar para pekerja merasa semakin betah untuk bekerja di co-working space tersebut.

(Sumber gambar: thejakartapost.com, virtualofficeku.co.id, jendela360.com)

Dilihat dari segi biaya sewa, konsep co-working space jauh lebih affordable dibandingkan dengan ruang kantor konvensional, dan memberikan fleksibilitas untuk menentukan seberapa besar area yang mau disewa, berapa lama penyewaan dan area kantor sudah menarik dan siap digunakan. Hal ini yang tentunya tidak dapat diberikan oleh ruang kantor konvensional dimana pada umumnya jangka waktu penyewaan minimal 6-12 bulan, area yang disewakan biasanya cukup besar dan umumnya memerlukan renovasi agar dapat siap digunakan. Co-working space bahkan menyediakan fleksibilitas bagi penyewa untuk menyewa hanya 1 workspace berupa meja dan kursi kerja saja. 

Berikut adalah contoh perbandingan tarif penyewaan co-working space dan ruang kantor konvensional:

(Sumber: Cohive website)

(sumber Lamudi.co.id)

Berdasarkan paparan di atas, konsep co-working space dinilai dapat bertahan di masa setelah pandemi COVID-19 berakhir jika dibandingkan dengan konsep ruang kantor konvensional, dan dapat meningkatkan tingkat okupansi gedung perkantoran. Pemilik gedung perkantoran harus mengubah strategi jangka panjang dengan mengimplementasikan konsep co-working space atau bekerja sama dengan penyedia co-working space. Dengan begitu industri gedung perkantoran diharapkan dapat bertahan dan bahkan berkembang di masa setelah pandemi COVID-19 berakhir.

Managing Operations and Supply Chains 

Selain dari segi marketing, industri perkantoran juga perlu mengkaji segi pengelolaan operasionalnya. Menurut Ferrell, Hirt dan Ferrell (2020), aktivitas-aktivitas berikut harus tercakup dalam pengelolaan operasional dan rantai pasok dari suatu perusahaan:

Berikut adalah mapping layout dari managing operations dan supply chain terhadap ruang kantor konvensional dan co-working space:

Aktivitas

Ruang kantor konvensional

Co-working space

Perencanaan produk

Cenderung statis dan tidak dinamis dalam perencanaan produk karena kebanyakan pemilik gedung menyewakan ruang tersebut dalam keadaan kosong.

Perencanaan dan desain ruang kantor yang sesuai dengan selera pasar terkini, dilakukan secara cermat dan menyeluruh.

Desain proses operasional

Cenderung standar dan memiliki jenis operasional yang identik satu sama lain.

Melibatkan teknologi dalam operasionalnya seperti booking via aplikasi dan pembayaran via payment gateway.

Perencanaan kapasitas

Kapasitas yang tersedia cukup besar dan disewakan dalam keadaan “as-is”.

Harus mempelajari tingkat permintaan workspace di kawasan tersebut agar dapat menyiapkan kapasitas yang sesuai.

Perencanaan fasilitas

Fasilitas yang tersedia bersifat umum.

Cenderung inovatif dalam menyediakan fasilitas agar dapat menarik pelanggan.

Smart & green buildings dan penerapan digital teknologi

Gedung perkantoran generasi mendatang harus mengusung tema smart & green buildings dan menerapkan teknologi untuk menjawab kebutuhan penyewanya. Dengan penerapan teknologi, ruang perkantoran tersebut dapat memberikan informasi mengenai kualitas udara, workspace mana yang tersedia, siapa yang sudah berada di kantor dan sebagainya. Dengan teknologi seseorang juga dapat memanggil lift melalui telepon genggam sehingga tidak perlu untuk menunggu lift terlalu lama. Dengan teknologi, gedung perkantoran juga dapat melaporkan emisi karbon, penggunaan air atau energi yang diukur secara real time dan dilaporkan kepada penyewa. Seluruh data yang dikumpulkan ini dapat dianalisa untuk keperluan inovasi di masa mendatang.

Regulasi terkait bangunan gedung hijau

Melalui Peraturan Pemerintah PP no 16 tahun 2021 tentang Bangunan Gedung, pemerintah juga mendukung terciptanya suatu bangunan gedung hijau. Bangunan gedung hijau memiliki pengertian suatu bangunan gedung yang memiliki standar teknis bangunan gedung dan memiliki kinerja terukur secara signifikan dalam penghematan energi, air dan sumber daya lainnya melalui penerapan prinsip bangunan gedung hijau sesuai dengan fungsi dan klasifikasi dalam setiap tahap penyelenggaraannya.

Suatu bangunan gedung sesuai fungsi dan klasifikasi harus memenuhi ketentuan aspek kesehatan bangunan gedung yang meliputi aspek sistem penghawaan, sistem pencahayaan, sistem pengelolaan air, sistem pengelolaan sampah dan penggunaan bahan bangunan gedung termasuk menghindari timbulnya efek peningkatan suhu lingkungan di sekitarnya dan mempertimbangkan prinsip konservasi energi.

Mengubah gedung perkantoran menjadi hunian

Kondisi  tingkat kekosongan perkantoran menurut Savills Indonesia mencapai 2,5 juta m2 dari total 9,8 juta m2 ruang perkantoran di seluruh Indonesia, dimana 60%nya berada di area CBD. Di sisi lain Indonesia mengalami permasalahan backlog atau kekurangan perumahan yang tidak kunjung usai. Backlog perumahan di Indonesia setiap tahunnya meningkat seiring dengan penambahan jumlah penduduk. Berdasarkan data kementrian PUPR, pada awal 2020 backlog perumahan mencapai 7,64 juta unit rumah dimana 85% untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dan sisanya untuk non-MBR.

Hal ini tentunya membuka peluang bagi pemilik gedung perkantoran untuk mengubah sebagian atau seluruh gedung perkantoran mereka menjadi hunian dan dapat memberikan jalan bagi pemerintah untuk mengatasi permasalahan backlog perumahan. Untuk gedung dengan grade A dan B serta berlokasi di area strategis, dapat dirubah menjadi apartemen, yang tentunya dapat menarik minat para pekerja kantoran untuk menghindari waktu tempuh yang lama antara tempat tinggal dengan kantor. Sementara untuk kategori masyarakat MBR, pemerintah dapat bekerja sama dengan pemilik gedung grade C untuk memberikan insentif atau subsidi yang menarik sehingga harga jual dari rumah susun tersebut nantinya terjangkau bagi masyarakat MBR. Alternatif ini akan memberikan solusi bagi dua permasalahan sekaligus yaitu meningkatkan tingkat okupansi gedung perkantoran dan menurunkan backlog perumahan.

Dengan penerapan strategi customer driven marketing dan management operations yang tepat, masa depan industri gedung perkantoran diharapkan akan tetap cerah.

Referensi:

Disusun oleh: 

Stephanie Tanggara (42P20079)

SEMBA 42 C - MM Jakarta 

UTS BNM


Like it? Share with your friends!

1
1 point

What's Your Reaction?

Confused Confused
0
Confused
Sad Sad
0
Sad
Fun Fun
0
Fun
Genius Genius
0
Genius
Love Love
0
Love
OMG OMG
0
OMG
Win Win
0
Win
stephanie

0 Comments

Choose A Format
Personality quiz
Series of questions that intends to reveal something about the personality
Trivia quiz
Series of questions with right and wrong answers that intends to check knowledge
Poll
Voting to make decisions or determine opinions
Story
Formatted Text with Embeds and Visuals
List
The Classic Internet Listicles
Countdown
The Classic Internet Countdowns
Open List
Submit your own item and vote up for the best submission
Ranked List
Upvote or downvote to decide the best list item
Meme
Upload your own images to make custom memes
Video
Youtube, Vimeo or Vine Embeds
Audio
Soundcloud or Mixcloud Embeds
Image
Photo or GIF
Gif
GIF format